Steuern sparen mit dem Denkmal

Geschichte zum Anfassen und Steuern sparen: Das Leben in einem historischen Baudenkmal hat für viele Menschen einen ganz besonderen Reiz. Das kostet nicht nur viel Engagement sondern auch viel Geld. Das kann sich aber unter bestimmten Umständen durchaus lohnen, denn die Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien können unter bestimmten Bedingungen eine Menge Steuern sparen. Mehr erfahren:

Weil Bundes- und Landesregierungen historische Bausubstanz saniert wissen wollen, gewährt das Steuerrecht umfassende Sonderabschreibungen. Und nicht nur Selbstnutzer, sondern auch Kapitalanleger profitieren von dieser Abschreibung (AfA). Da das Steuerrecht auf den Individualfall abzielt, können wir an dieser Stelle nur sehr allgemeine Hinweise geben. Anleger sollten sich in Zweifelsfällen steuerrechtlich beraten lassen. Das kann sich lohnen.

Wichtig für Selbstnutzer und Anleger

Wird die Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt, können die Modernisierungskosten zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent vom zu versteuernden Einkommen abgesetzt werden.
Handelt es sich um eine Immobilie, die vermietet wird, können die Modernisierungskosten acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahren lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.

Keine Abschreibung auf das Grundstück

Beim Immobilienerwerb gibt es für den anteiligen Wert des Grundstücks keine steuerlichen Vorteile. Der Wert des Grundstücks wird vom Fiskus in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.

Auf das Baujahr kommt es an

Eine Doppelförderung ist im deutschen Steuerrecht grundsätzlich ausgeschlossen. Für die Abschreibung von Immobilien im Denkmalschutz gilt: Kaufpreis und Sanierung sind unterschiedliche Aufwendungen. Die verschiedenen Förderungen müssen aber klar diesen unterschiedlichen Aufwendungen zugeordnet werden.
Konkret bedeutet das: Der reine Kaufpreis einer sanierungsbedürftigen Denkmal-Immobilie, die vermietet werden soll, kann nach Abzug des Wertes des Grundstücks jedes Jahr linear mit zwei oder 2,5 Prozent abgeschrieben werden – wenn sie vor 1925 gebaut wurde. Neuere Altbauten werden 50 Jahre lang linear mit zwei Prozent abgeschrieben.
Zusätzlich werden die Kosten für die Sanierung mit den hohen Sätzen der Denkmal-AfA abgeschrieben. Die lineare Abschreibung auf den Kaufpreis gibt es allerdings nur, wenn die Denkmal-Immobilie vermietet wird. Selbstnutzer erhalten ausschließlich die Denkmal-Afa auf die Sanierungskosten und nicht die lineare AfA auf das Gebäude selbst.

Alles in Grenzen

Bei der Abschreibung von Immobilien im Denkmalschutz gibt es allerdings auch Grenzen: Nicht alle Modernisierungen können von der Steuer abgesetzt werden, sondern nur solche, die dem Erhalt des Denkmals dienen und die für eine sinnvolle Nutzung notwendig sind. Nicht abgesetzt werden können beispielsweise die Kosten für die Neuanlage des Gartens oder der Neubau einer Garage auf dem Grundstück. Absetzbar sind dagegen der Einbau von Heizung, Bad und Toilette.

Erst genehmigen – dann sanieren

Einfach mit der Sanierung loslegen – das ist bei denkmalgeschützten Immobilien unzulässig. Alle Arbeiten müssen von der örtliche Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Ihre Bescheinigung ist rechtsverbindlich. Ohne sie können die Kosten steuerlich nicht geltend gemacht werden. Liegt die Bescheinigung vor, muss der Fiskus diese anerkennen und die Steuervergünstigungen gewähren.

Finanzierung des Denkmals

All das kostet natürlich Geld. Aber man kann sich darauf einstellen – indem man rechtzeitig plant. Mit einem Modernisierungskonto können Sie Investitionen fürs Renovieren und Sanieren im Voraus absichern. Perfekt dafür ist ein Bausparvertrag. Weitere Informationen finden Sie hier.

Fördert die KfW?

Die staatliche Förderbank KfW bietet Eigentümern einen zinsgünstigen Förderkredit, wenn sie Ihr Baudenkmal energetisch sanieren wollen. Gefördert werden dabei größere Umbauten zum „KfW-Effizienzhaus Denkmal“. Aber auch Einzelmaßnahmen, wie der Austausch der Heizungstechnik, können unterstützt werden. Weitere Informationen: www.kfw.de.

Zuschüsse für Denkmäler

Bund und Länder stellen ebenfalls diverse Förderprogramme für denkmalgeschützte Immobilien zur Verfügung. Auf dem Internetportal: www.energiefoerderung.info kann man nach Förderungen für den Umbau denkmalgeschützter Häuser in der Region suchen. In einigen Gemeinden gibt es auch Zuschüsse für Denkmalschutz-Sanierungen, etwa in von den Kommunen ausgewiesenen städtebaulichen Entwicklungs- und Modernisierungsgebieten.
Übrigens: Postbank Immobilien, der Immobilienmakler der Postbank bietet bundesweit ausgesuchte denkmalgeschützte Immobilien zum Kauf an – für Selbstnutzer ebenso wie für Investoren. Angebote und weitere Informationen finden Sie unter: www.immobilien.postbank.de/projekte/immobilien-deutschland/denkmalschutzimmobilien/