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Wie Sie als Immobilienkäufer sparen können

Beim Kauf eines Eigenheims müssen Käufer nicht nur den Kaufpreis der Immobilie bezahlen, sondern auch die Kaufnebenkosten. Ein großer Posten ist hier die Grunderwerbsteuer. Der Betrag dafür lässt sich mit ein paar ganz legalen Tricks reduzieren.

Sie spielen bei der Suche nach den eigenen vier Wänden zunächst oft nur eine Nebenrolle, sollten jedoch unbedingt in die Finanzplanung einbezogen werden: Die Rede ist von den Kaufnebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Sie können zwischen 10 und 20 Prozent des Immobilienpreises ausmachen, bei einem 400.000 Euro teuren Objekt also bis zu 80.000 Euro. Zu den Kaufnebenkosten gehört neben den Notargebühren und einer möglichen Maklercourtage auch die Grunderwerbsteuer (nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer). Diese Steuer müssen alle Immobilien- und Grundstückskäufer beim Kauf ans Finanzamt abführen. Die Einnahmen der Bundesländer daraus sprudeln dank des brummenden Immobilienmarktes derzeit kräftig: 2018 nahm der Fiskus laut dem Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen 14,1 Milliarden Euro Grunderwerbsteuer ein – 7 Prozent mehr als im Vorjahr und ein neuer Rekordwert.

 

Bis zu 6,5 Prozent für das Finanzamt

Bis 2006 wurde der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer vom Bund festgelegt und lag deutschlandweit einheitlich bei 3,5 Prozent des Immobilien- bzw. Grundstückspreises. Seitdem obliegt dies den Bundesländern, die zum Teil deutlich an der Steuerschraube drehten. Während in Bayern und Sachsen nach wie vor 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällig werden, müssen Häuslebauer in anderen Bundesländern zum Teil deutlich tiefer in die Tasche greifen.

 Bundesland

Grunderwerbsteuersatz

Betrag*

Baden-Württemberg

 5,0 Prozent 

 20.000 Euro 

Bayern

3,5 Prozent

 14.000 Euro
Berlin

 6,0 Prozent

 24.000 Euro
Brandenburg

 6,5 Prozent

 26.000 Euro
Bremen

 5,0 Prozent

 20.000 Euro
Hamburg

 4,5 Prozent

18.000 Euro 
Hessen

 6,0 Prozent

 24.000 Euro
Mecklenburg-Vorpommern

 5,0 Prozent

 20.000 Euro
Niedersachsen

 5,0 Prozent

 20.000 Euro
Nordrhein-Westfalen

 6,5 Prozent

 26.000 Euro
Rheinland-Pfalz

 5,0 Prozent

 20.000 Euro
Saarland

 6,5 Prozent

 26.000 Euro
Sachsen

 3,5 Prozent

 14.000 Euro
Sachsen-Anhalt

 5,0 Prozent

 20.000 Euro
Schleswig-Holstein

 6,5 Prozent

 26.000 Euro
Thüringen

 6,5 Prozent

 26.000 Euro

* Bezogen auf eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro.

 

Ohne Grunderwerbsteuer kein Grundbucheintrag

Der Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt flattert kurz nach der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags in den Briefkasten des Käufers. Ab dann gilt offiziell eine Frist von vier Wochen für die Bezahlung (§15 GrEStG). Es dürfte allerdings im Interesse der meisten Immobilienkäufer liegen, die Grundsteuer zeitnah zu überweisen. Denn erst wenn der Betrag beglichen ist, erhält der Käufer vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung und kann sich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen.

 

So können Sie Grunderwerbsteuer sparen

Die gute Nachricht: Die Steuerbelastung lässt sich häufig mit ein paar einfachen Tricks reduzieren. Wichtig, bevor Sie handeln: Besprechen Sie die Optionen ausführlich mit Ihrer Bank oder Ihrem Steuerberater.

 

Trick 1: Immobilie und Inventar trennen

Die Grunderwerbsteuer orientiert sich ausschließlich am Preis der Wohnung oder des Hauses. Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie kann daher bewegliches Inventar wie die Einbauküche, ein Kaminofen oder die Sauna im Keller gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Dadurch sinken der Preis der Immobilie und die Steuerlast. Aber Achtung: Man sollte es nicht übertreiben und den Wert realistisch ansetzen. Wer mehr als 15 Prozent des Kaufpreises für Zubehör ansetzt, muss mit Nachfragen des Finanzamts rechnen.

 

Trick 2: Grundstückskauf vor dem Bauvertrag abschließen

Bauherren begeben sich oft erst auf die Grundstückssuche und beauftragen dann ein Unternehmen mit dem Hausbau. Dann kann es sinnvoll sein, getrennte Verträge für den Grundstückskauf und den Hausbau abzuschließen – und das in möglichst großem zeitlichen Abstand. Denn bei einem einheitlichen Bauvertrag, der sowohl Grundstück als auch Immobilie beinhaltet, bemisst sich die Grunderwerbsteuer an den Gesamtkosten. Den Preis des Hausbaus und damit die darauf fällige Grunderwerbsteuer können Käufer zum Beispiel durch Eigenleistung mindern.

 

Trick 3: Instandhaltungsrücklage beim Wohnungskauf berücksichtigen

Wohnungskäufer erwerben gleichzeitig einen Anteil an der sogenannten Instandhaltungsrücklage, welche die Eigentümergemeinschaft für Renovierungsarbeiten zurücklegt. Wird dieser Anteil im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, reduzieren sich der Kaufpreis und die fällige Grunderwerbsteuer.

 

Trick 4: Bei Teilgewerbe Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen

Sie werden in Ihrer neuen Immobilie gleichzeitig wohnen und arbeiten? Dann können Sie die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe nachträglich von der Steuer absetzen. Es gilt jedoch, klar zwischen privat und gewerblich genutzter Fläche zu unterscheiden und den Kaufpreis im Kaufvertrag entsprechend aufzuteilen.

Gar keine Grunderwerbsteuer fällt übrigens bei Grundstücken an, die weniger als 2.500 Euro kosten. Gleiches gilt bei Erbschaften, Schenkungen sowie Verkäufen unter Verwandten ersten Grades oder Ehepartnern. Dabei gilt es jedoch, die möglicherweise anfallende Erbschaftsteuer zu beachten.

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