Wer nicht in Eigenregie bauen möchte, hat die Wahl zwischen Bauunternehmer, Bauträger und Architekt. Alle Baupartner begleiten den Weg ins neue Zuhause auf unterschiedliche Weise. Wir geben einen Überblick.

Viele Wege führen in die eigenen vier Wände. Wer sich dabei für einen Neubau entscheidet, muss zunächst einige grundlegende Entscheidungen treffen. Nur wenige Bauherren können – oder wollen - dieses Großprojekt komplett in Eigenregie planen und durchführen. Für alle anderen hat die Wahl des richtigen Baupartners entscheidenden Einfluss darauf, wie stark Nerven, Geduld und der Geldbeutel strapaziert werden. Bauträger, Generalunternehmer oder Architekten unterstützen Bauherren, unterscheiden sich aber erheblich, was Bauzeit, Planungssicherheit und Kosten angeht.

Bauträger: Das Rundum-Sorglos-Paket

Bauträger fungieren als Generalisten und verkaufen ihren Kunden Häuser mitsamt dem dazugehörigen Grundstück zu einem Festpreis. Das Haus ist bereits geplant, Käufer können aber Details - gegen Aufpreis - meist noch nach ihren Wünschen gestalten. Bis zum Abschluss der Bauzeit und der Übergabe an den Käufer gilt der Bauträger rechtlich als Bauherr. Er trägt während dieser Zeit sowohl die Kosten als auch die Risiken des Bauprojektes. Während der Planungs- und Bauphase erhält der Bauträger von seinem Kunden leistungsbezogene Abschlagszahlungen. Diese werden unter anderem nach Kauf des Grundstücks und nach Abschluss einzelner Bauphasen fällig. Die Verantwortung für die Ausführung überträgt der Bauträger an ein Generalunternehmen oder an verschiedene Subunternehmer. Dieses Baukonzept bedeutet wenig Aufwand und relativ große Kostensicherheit für den Bauherrn. Allerdings ist sein Mitspracherecht bei der Gestaltung des Eigenheims eingeschränkt.

Gut zu wissen:Da in aller Regel das Gebäude zusammen mit dem Grundstück verkauft wird, ist der Bauträgervertrag eine Mischung aus Grundstücks-Kaufvertrag und Werkvertrag für die Bauleistungen. Käufer müssen darum für den Gesamtpreis die Grunderwerbssteuer abführen. Diese beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Generalunternehmer: Organisationshilfe zum Festpreis

Ein Bauunternehmer übernimmt lediglich den Bau des Hauses. Wer sich für ein Bauunternehmen als Baupartner entscheidet, kann entweder ein Generalunternehmen oder mehrere voneinander unabhängige Fachunternehmen beauftragen. Während Generalunternehmer den gesamten Bau bis zur schlüsselfertigen Übergabe oder die vertraglich festgelegten Ausbaustufen umsetzen, übernehmen Fachunternehmer nur die handwerklichen oder technischen Arbeiten, auf die sie spezialisiert sind. Der Generalunternehmer bietet seine Leistung zu einem Festpreis an. Zu seinem Leistungsspektrum zählen das Engagieren der Handwerker, das Überwachen der Bauphasen und die Kontrolle der anfallenden Kosten. Einige Unternehmen bieten auch die Erstellung der Baupläne an. Auch das finanzielle Risiko des Hausbaus liegt bis zur Bauabnahme auf Seiten des Unternehmers. Allerdings: Das Baugrundrisiko – das heißt unerwartete Mehrkosten durch die Beschaffenheit des Bodens – trägt in der Regel allein die Baufamilie.

TIPP: Um sich finanziell abzusichern, sollten Bauherren beim Generalunternehmer auf die Vorlage einer Vertragserfüllungsbürgschaft bestehen.

Gut zu wissen: Baufamilien können bei der Grunderwerbssteuer sparen, wenn sie das Grundstück eigenständig erwerben. Denn dann kassiert der Fiskus nur beim Grundstückspreis.

Architekt: Planung für Individualisten

Wer sein Haus individuell planen möchte, ist bei einem Architekten richtig aufgehoben. Auch in diesem Fall muss man sich selbst um ein geeignetes Grundstück kümmern. Der Architekt entwirft den Plan nach den Wünschen und Bedürfnissen seines Kunden und begleitet den Bau bis zur Fertigstellung. Er agiert im Kontakt mit Behörden, Ingenieuren und Handwerksunternehmen als sachkundiger Interessenvertreter des Bauherrn. Auf der Baustelle überprüft der Architekt Ausführung, Qualität und Fortschritt der Bauarbeiten. Zudem fallen die Kontrolle der Baukosten und die Koordination der verschiedenen Fachunternehmen in seinen Verantwortungsbereich. Ein Architektenhaus bietet Bauherren viel Spielraum, um eigene Gestaltungswünsche umzusetzen. Allerdings birgt es auch größere finanzielle Risiken. Denn der Architekt vereinbart keine Festpreise und haftet nur für seine Planung, nicht aber für Mängel in der Bauausführung.

TIPP: Bevor Sie einen Baupartner beauftragen, sollte die Finanzierung des Projektes geklärt sein. Um herauszufinden, was Sie sich leisten können und was das Haus kosten darf, sollten Sie sich an einen kompetenten Finanzberater wenden, der einen maßgeschneiderten Finanzierungsplan unter Berücksichtigung aller Fördermöglichkeiten für Sie erstellt.