Immobilienkauf – Nebenkosten im Blick behalten!

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen, wenn Sie eine Immobilie kaufen? Neben dem Kaufpreis und der Finanzierung gibt es einige Belastungen, die auf Sie zukommen können. Wir zeigen Ihnen, welche das sind und wie viel Geld Sie für die Nebenkosten beiseitelegen müssen.

Wer das eigene Haus oder die Eigentumswohnung erwerben möchte, kommt schnell mit dem Begriff „Nebenkosten“ in Berührung. Ganz so nebensächlich wie es klingt, sind diese Kosten allerdings leider nicht. Rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises müssen in Deutschland für zusätzliche Steuern und Gebühren einkalkuliert werden.

Obligatorische Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig an und bemisst sich an dem Kaufpreis, den Sie bezahlt haben. Sie ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch. Besonders niedrig fällt die Steuer in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent des Kaufpreises aus. Am höchsten ist sie mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und im Saarland. Als neuer Eigentümer müssen Sie die Grunderwerbsteuer spätestens einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids vom Finanzamt bezahlen. Erst wenn dieser Betrag beglichen ist, ist eine Eigentumseintragung im Grundbuch möglich.

Tipp: Gewisse bewegliche Gegenstände aus einer Bestandsimmobilie können von der Grunderwerbsteuer befreit sein. Möglicherweise wurde im Kaufvertrag eine bestimmte Summe für Küchen, Markisen oder Möbel festgelegt. Auf diese Summe muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Beim Kauf eines Neubaus kann es sinnvoll sein, für Grundstück und Haus getrennte Kaufverträge aufzusetzen, damit nur für den Grundstückskauf die Grunderwerbsteuer zu zahlen ist. Lassen Sie sich beraten!  

Notarkosten: Ihr Notar kümmert sich um den Kaufvertrag. Bei einem Termin liest er ihn vor und beurkundet das Dokument. Außerdem leitet er die Eintragung der Grundschuld und die Eigentumsübertragung in die Wege und erstellt die dazu notwendigen Unterlagen. Das Hinzuziehen eines Notars ist in Deutschland beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks Pflicht. Die Kosten sind gesetzlich geregelt. Rechnen Sie dafür mit rund einem Prozent des Kaufpreises.

Tipp: Die Kosten für den Notar sind nicht vom Aufwand abhängig, den dieser hat. Dementsprechend erhöhen sie sich nicht, wenn Sie beispielsweise bei Fragen beim Notar anrufen. Alle offenen Fragen sollten vor Unterschrift beantwortet sein.

Grundbuchkosten: Das Grundbuch ist ein Register, in dem die Eckdaten und Rechte für jedes Grundstück geführt werden. Außerdem finden Sie dort auch die Grundschulden und Hypotheken, die auf dem Grundstück lasten. Damit die Immobilie wirklich Ihnen gehört, müssen Sie im Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen werden. Für die Formalitäten rund um Ihre eigenen Eintragungen sorgt der Notar, doch das Grundbuchamt kostet Sie weitere 0,5% des Kaufpreises.

Tipp: Lassen Sie sich vor dem Hauskauf in jedem Fall einen aktuellen Grundbuchauszug zeigen. Dadurch erfahren Sie, ob Grundschulden oder andere Rechte von Privatpersonen, der Gemeinde oder benachbarten Grundstücken eingetragen sind.

Flexible Kaufnebenkosten

Makler: Meist hat bereits der Verkäufer einer Immobilie einen Makler mit dem Verkauf beauftragt und die Höhe der Maklercourtage steht schon fest. Je nach Bundesland und Makler liegt sie zwischen 3,57 und 7,14% (inkl. Mehrwertsteuer). Teilweise ist es möglich, mit dem Makler darüber zu verhandeln, die Provision nach unten anzupassen - die Bezahlung ist in jedem Fall nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig. Ein kompetenter Immobilienmakler versteht, wie sich Preise richtig zusammensetzen. Er übernimmt nicht nur die Wertermittlung, sondern steht bei Besichtigungen mit Rat und Tat zur Seite und sorgt für eine korrekte Abwicklung des Verkaufs.

TIPP: Seit Dezember 2020 gilt ein Gesetz, dass die Verteilung der Maklerprovision regelt. Es schreibt vor, dass Käufer von Immobilien maximal die Hälfte der Maklerkosten übernehmen müssen. Der Makler kann also bei zwei Maklerverträgen dem Käufer nur so viel Courtage berechnen, wie er auch vom Verkäufer verlangt.

Gutachter: Es ist nicht vorgeschrieben, einen Gutachter hinzuzuziehen. Das kann aber in vielen Fällen sinnvoll sein. Gerade beim Erwerb einer älteren Immobilie sind Sie sich vielleicht nicht sicher, wie der Zustand der Bausubstanz zu beurteilen ist oder ob es einen Instandhaltungsstau gibt. Damit Sie nicht die Katze im Sack kaufen und später vor unkalkulierbaren Kosten stehen, kann ein Gutachter das Objekt für Sie bewerten. Bauingenieure, Architekten und Handwerker bieten ihre Dienste an, um das Gebäude auf Herz und Nieren zu prüfen. Für ein Gutachten bezahlen Sie in der Regel zwischen 500 und 1.000 Euro. Die fachmännische Beratung kann Ihnen unter Umständen viel Ärger und hohe Kosten beim Hauskauf einsparen.

Modernisierung: Je nach Zustand der Wunschimmobilie und den eigenen Ansprüchen können Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten erforderlich sein. Die hierfür anfallenden Kosten sollten ebenfalls zu den Nebenkosten beim Hauskauf gerechnet werden. Insbesondere bei Bestandsbauten können Sanierungsarbeiten wie die Erneuerung der Fenster und des Daches oder die Dämmung der Außenwände notwendig sein.

TIPP: Für ausgesuchte Maßnahmen zur energetischen Sanierung steht das ausgezeichnete BHW KlimaDarlehens Express zur Verfügung. Dieses ist in Höhe von bis zu 50.000 EUR möglich – auch ohne Grundbucheintrag. Sie profitieren von attraktiven Konditionen und konstanten Raten über die gesamte Laufzeit.
Hier erhalten Sie Unterstützung.

Umzug: Im Vergleich zur Finanzierungssumme sind die Kosten für den Umzug gering – und dennoch nicht zu vernachlässigen. Schließlich haben Sie in dieser Phase bereits viele Ausgaben gehabt. Je nach Größe Ihres Haushalts variieren die Kosten für das Umzugsunternehmen oder den Umzugswagen. Meist schlagen die Umzugskosten aber mit mindestens 2.000 EUR zu Buche.

Laufende Nebenkosten

Die so genannten laufenden Nebenkosten haben mit der Finanzierungsplanung nichts mehr zu tun, sollten aber trotzdem bedacht werden. Denn sie kommen nach dem Erwerb der Immobilie regelmäßig auf Sie zu und wirken sich auf das monatliche Budget aus. Zu diesen laufenden Nebenkosten zählen u.a.: Die einmal pro Jahr fällige Grundsteuer, die monatlichen Gebühren für Strom und Abwasser, Gebühren für die Müllentsorgung und Versicherungsbeiträge wie zum Beispiel für die Gebäudeversicherung.

Klug planen

Die Kaufnebenkosten gehören zu einer lückenlosen Finanzplanung. Wer sie vergisst oder wichtige Komponenten übersieht, stößt irgendwann auf finanzielle Engpässe und benötigt möglicherweise eine Nachfinanzierung. Das gilt es zu vermeiden, denn diese ist traditionell teurer als Erstfinanzierungen. Gehen Sie die Planung nicht alleine an, holen Sie sich die Expertise unserer Spezialisten! Sie helfen Ihnen dabei, eine bedarfsorientierte Kalkulation auf die Beine zu stellen.