Rechte und Pflichten beim Hausbau: die Grundstückswahl

Wer plant, ein Grundstück für den Bau eines Eigenheims zu kaufen, sollte sich vorher gründlich über baurechtliche Vorgaben, Altlasten und Bebauungspläne informieren. Sonst droht der Traum von den eigenen vier Wänden zu platzen.

Traumhaus auf Traumgrundstück – das wünschen sich viele Menschen, die ein Eigenheim planen. Genügend Bauland für die Erfüllung dieses Wunsches steht hierzulande eigentlich zur Verfügung: Einer Umfrage des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen zufolge weisen die Städte und Gemeinden in Deutschland annähernd 100.000 Hektar an baureifen, potenziell bebaubaren Flächen aus, zwei Drittel davon für Wohnbebauung. Dass sich die Suche nach einem geeigneten Grundstück im Einzelfall trotzdem als schwierig erweisen kann, liegt daran, dass Angebot und Nachfrage nicht überall gleich verteilt sind. 

Genaues Hinschauen vor dem Grundstückskauf lohnt sich aber in jedem Fall. Denn bei der Wahl sollten nicht nur die vermeintliche Traumlage oder der gute Preis den Ausschlag geben, sondern gewissermaßen auch die inneren Werte eines Grundstücks – etwa die Beschaffenheit der Bodenfläche.

Hier spielt zum Beispiel die Frage eine Rolle, ob im Boden möglicherweise aufgrund einer vorherigen Nutzung umweltgefährdende Stoffe lagern. Oder ob auf der Fläche die Bodenfunktionen beeinträchtigt sind, beispielsweise die Tragfähigkeit. Informationen dazu bieten die Umweltämter der Länder oder auch die Gemeinden in den Altlastenkatastern. 

Ein Blick in diese Unterlagen schützt Käufer vor bösen Überraschungen. Denn als Eigentümer trägt er später das Baugrundrisiko sowie die damit auftretenden Probleme – und Kosten. 

Genauso wichtig ist es für Käufer, sich über die Baulasten zu informieren, die auf einem Grundstück liegen. Unter Baulasten versteht man rechtliche Einschränkungen, die in Bezug auf die Bebauung oder Nutzung eines Grundstücks bestehen.

Eigentümer sind gegenüber der zuständigen Baubehörde dazu verpflichtet, diese Einschränkungen beim Hausbau zu beachten. Dazu gehören beispielsweise die Abstandsflächenbaulast, die die Bebauung bestimmter Grundstücksflächen untersagt, und die Erschließungsbaulast, wonach der Eigentümer auf seinem Grundstück die Zufahrt zu einem Nachbargrundstück dulden muss.

Welche Baulasten für ein Grundstück existieren, ergibt ich aus den Baulastenverzeichnissen der Bundesländer. Ob eine Baulast den Wert eines Grundstücks mindert – und damit möglicherweise den Kaufpreis – können Immobiliensachverständige am besten beurteilen. 

Vor dem Kauf sollten sich Interessenten außerdem bei der Kommune über den Bebauungsplan für das Gebiet erkundigen, in dem das Grundstück liegt. In einem Bebauungsplan kann eine Gemeinde festlegen, welche Art von Gebäuden errichtet werden dürfen, ob und welche gestalterischen Vorgaben bestehen, wie hoch gebaut werden darf und in welcher Bauweise bis hin zu den Materialien, die verwendet werden müssen.

Bauanträge, die sich – und sei es auch nur aus Unwissenheit des Antragstellers – über diese Vorgaben hinwegsetzen, werden nicht genehmigt. Der Traum vom Traumhaus auf Traumgrundstück kann dann schnell platzen.